상가 임대차 계약주의사항 | 임대차보호법과 계약서 핵심 확인사항

상가 임대차 계약주의사항 | 임대차보호법과 계약서 핵심 확인사항 정리

상가 임대차 계약은 단순한 임대관계를 넘어 사업 운영의 기반이 되는 중요한 계약입니다. 특히 임대차보호법의 적용 여부, 계약 기간, 권리금, 보증금 반환 등에 따라 임차인의 권리 보호에 중대한 차이가 발생할 수 있으므로 계약 체결 전 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

---

1. 상가임대차보호법 적용 여부 확인

항목	설명
적용 대상	건물의 일부 또는 전부를 영업용으로 사용하는 임대차
확정일자 필요	등기된 임대차가 아닌 경우에도 확정일자 필수
보호 범위	보증금 일부에 대해 대항력 및 우선변제권 인정
적용 한도	지역별 보증금 기준 초과 시 보호 제외 (예: 서울 6억 1천만 원 이하)

✅ 계약 전 해당 보증금이 상가임대차보호법 적용 범위에 포함되는지 확인 필요

---

2. 임대차 계약서 확인사항

• 임대차 목적물의 주소, 호실, 면적 등 정확히 명시
• 계약 기간, 연장 조건, 중도해지 가능성 기재
• 보증금과 월세, 관리비 산정 방식 및 납부일 명시
• 원상복구 범위와 조건 명확히 명시 (예: 간판 철거, 내부 인테리어 원상 회복 여부)
• 권리금 계약 여부 및 권리금 회수 조항 포함 여부 확인

✅ 계약서에 '권리금 회수 기회 제공' 등 명시되어야 퇴거 시 권리금 보호받을 수 있음

---

3. 확정일자, 사업자등록, 전입신고 중요성

절차	설명
확정일자	임대차 계약서에 동사무소에서 받는 날짜 기재 도장으로, 우선변제권 확보
사업자등록	사업 개시 전 반드시 사업자등록 후 사업자등록증 제출
전입신고	가능 시 전입신고 병행 (건물 전체 또는 일부 주소지 가능 여부 확인)

✅ 상가도 확정일자 없으면 보증금 보호 못 받을 수 있음

---

4. 권리금 보호 및 주의사항

• 임차인은 임대인에게 권리금 회수 기회를 요청할 권리가 있음 (임대차보호법 제10조의4)
• 계약 종료 전 3개월~계약 종료일까지 신규 임차인 주선 가능
• 임대인이 부당한 거절 시 손해배상 청구 가능

✅ 다만 임대차 기간 5년이 경과된 경우에는 권리금 회수권이 제한될 수 있음

---

5. 계약 해지 및 갱신 관련 조항 확인

항목	내용
중도해지 가능 여부	‘임대인의 사전 동의 필요’ 또는 ‘일방 해지 시 위약금’ 조항 여부 확인
자동갱신 조항	갱신 여부 자동으로 포함되는지 또는 별도 통지 여부 확인
계약갱신 요구권	임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있음 (2023년 이후 개정 기준)

✅ 자동갱신 방지를 위해서는 계약 만료 6개월~1개월 전 해지 의사 통보 필요

---

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 확정일자는 어디서 받을 수 있나요?

→ 관할 주민센터 또는 구청에서 계약서 지참 후 신청하면 됩니다.

Q. 임대인이 갑자기 계약을 해지할 수 있나요?

→ 임대인은 정당한 사유 없이는 중도해지가 어렵고, 임차인의 계약갱신 요구권이 우선합니다.

Q. 권리금 보호는 임대차 기간 몇 년 이상이어야 하나요?

→ 계약 기간과 무관하게 권리금 회수 기회는 계약 종료 전 3개월부터 종료일까지 인정됩니다.

Q. 보증금 반환이 지연될 경우 어떻게 해야 하나요?

→ 지급 요청 후 일정 기한 내 반환되지 않으면 법원에 보증금 반환 청구소송 제기 가능합니다.

---

7. 상가 임대차 계약 요약표

항목	요약 내용
보호법 적용 기준	지역별 보증금 기준 이하 상가
필수 조치	확정일자, 사업자등록, 권리금 조항 확인
계약서 주의사항	보증금·월세, 원상복구, 해지조항 명시
권리금 회수권	계약 종료 전 3개월~종료일까지 인정

---

상가 임대차 계약은 사업의 성패를 좌우할 수 있는 중요한 출발점입니다.
법적 권리 보호를 위해 계약 전 반드시 계약서 조항을 확인하고, 확정일자와 권리금 회수 조건 등을 철저히 검토한 후 계약을 체결하시기 바랍니다.