임대차보호법 보증금 한도 | 지역별 기준과 적용 요건 정리

임대차보호법 보증금 한도 | 지역별 기준과 적용 요건 정리

임대차보호법은 주택 또는 상가 임차인이 일정 보증금 한도 내에서 대항력과 우선변제권 등 권리를 보호받을 수 있도록 하는 법률입니다. 그러나 이 보호는 무제한이 아니며, 각 지역별로 정해진 보증금 상한 기준을 초과할 경우 보호를 받지 못할 수 있습니다.

---

1. 임대차보호법에서 보호받기 위한 요건

구분	조건
주택임대차	주민등록 전입신고 + 확정일자 확보
상가임대차	사업자등록 + 확정일자 확보 또는 등기
보증금 요건	지역별 상한 기준 이하일 것

✅ 이 세 가지 요건이 충족되어야 보증금에 대해 우선변제권 및 대항력을 가질 수 있습니다.

---

2. 주택임대차보호법 보증금 상한 기준 (2024년 기준)

지역	보증금 한도
서울특별시	5억원 이하
수도권(과밀억제권역)	4억원 이하
광역시 등 그 외 지역	3억원 이하

✅ 보증금이 이 기준을 초과하면 우선변제권과 대항력을 인정받지 못할 수 있음

---

3. 상가임대차보호법 보증금 상한 기준 (2024년 기준)

지역	보증금 한도
서울특별시	6억 1천만원 이하
수도권 과밀억제권역	5억원 이하
광역시 및 세종시	3억 8천만원 이하
기타 지역	3억원 이하

✅ 보증금은 보증금 + 월세 x 100으로 계산한 합산 금액으로 판단함

---

4. 대항력 및 우선변제권 확보 방법

• 대항력: 주민등록(주택) 또는 사업자등록(상가) 후 실제 거주 또는 영업 개시 필요
• 우선변제권: 확정일자 받은 임대차계약서 보관
• 소액임차인 우선변제: 법원 경매 시 일정 범위 내 우선 보증금 반환 가능

✅ 전입신고와 확정일자는 임대차 계약 체결 직후 바로 진행하는 것이 안전합니다.

---

5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 보증금이 기준을 초과하면 전혀 보호를 못 받나요?

→ 대항력은 인정받을 수 있으나, 우선변제권이나 소액임차인 보호는 제한될 수 있습니다.

Q. 확정일자를 꼭 받아야 하나요?

→ 예. 확정일자는 우선변제권 확보의 핵심 요건이며, 반드시 동주민센터 또는 인터넷을 통해 받아야 합니다.

Q. 계약 중도에 보증금이 변경되면 어떻게 되나요?

→ 변경 계약서에도 다시 확정일자 부여를 받아야 효력이 유지됩니다.

Q. 보증금 일부만 기준 이하인 경우에도 보호되나요?

→ 아니요. 보증금 전액이 기준 이하일 때만 전액 보호가 가능합니다.

---

6. 임대차보호법 보증금 한도 요약표

항목	주택	상가
서울 기준	5억원 이하	6.1억원 이하
수도권	4억원 이하	5억원 이하
광역시 외	3억원 이하	3.8억원 이하
핵심 요건	전입신고 + 확정일자	사업자등록 + 확정일자 또는 등기

---

임대차보호법의 보증금 한도는 임차인의 권리 보호를 위한 핵심 기준입니다.
임대차 계약을 체결할 때는 반드시 자신의 보증금이 보호 기준 내에 해당하는지 확인하고, 전입신고 및 확정일자를 통해 법적 보호장치를 확보하는 것이 중요합니다.